Le transazioni immobiliari hanno subito un decremento del 12%; in pratica, l’acquisto e la vendita non avvengono più come in passato.

Senza menzionare il tracollo del valore di mercato degli spazi commerciali, del leasing commerciale, influenzato soprattutto dai nuovi equilibri di vita post-covid, con la diffusione del lavoro da remoto, che ha effettivamente lasciato vuoti gli uffici.

D’altro canto, dobbiamo sottolineare che sempre più risparmiatori sono obbligati, in caso di disinvestimento, a liquidare e offrire sul mercato immobili in un momento che, diciamocelo, non è ideale per valutazioni, intendo. Secondo alcuni rilievi di Morning Star, citati dall’Agenzia Bloomberg, gli investitori minori stanno ritirando cifre pari a 1 miliardo al mese dai fondi immobiliari europei da ottobre 2023. Insomma, il disastro che avevamo anticipato in questo canale nell’ultimo anno e mezzo, purtroppo, si è verificato con precisione. Qui, in questo spazio, conduciamo, vi ricordo nuovamente per i nuovi, analisi preventive per tentare di individuare, riguardo a questi argomenti, quali possano essere le soluzioni per tutelare gli immobili, o almeno, propongo considerazioni che possono offrirvi spunti su quando sia opportuno comprare o vendere, se sarà sostenibile un debito su un bene immobiliare in futuro. E di questo abbiamo discusso negli ultimi diciotto mesi, in relazione al tema degli immobili. 

Lo abbiamo ripetuto più volte, la Banca Centrale era di fronte a una scelta: doveva decidere se ridurre l’inflazione incrementando i tassi di interesse, o mantenere elevata l’inflazione, che vi ricordo aveva raggiunto il 10% in media in Europa, in Italia aveva superato il 10%, e preservare alta la bolla immobiliare europea, Italia inclusa. Naturalmente, ha optato per ridurre l’inflazione per evidenti motivi di autoconservazione. Vi ricordo ancora, inflazione significa deprezzamento della moneta, riduzione del valore dei risparmi in tasca, significa maggiore indigenza, deprezzamento dei risparmi in tasca, significa perdita di fiducia in un asset, in un bene, il bene del libero mercato. Almeno così dovrebbe essere, anche se non lo è, nell’epoca in cui viviamo. Mancanza di fiducia nel denaro fiat, sfiducia nell’euro, sfiducia sistemica, e le autorità monetarie devono fare molta attenzione a non perdere controllo sull’inflazione, e quindi hanno deciso di avviare la strage del mercato immobiliare. La BCE vi ho detto, e lo ribadisco, era dinanzi a una scelta cruciale, e ora che la direzione è stata presa, non ci resta che aspettare una tempesta finanziaria, poiché abbassare il valore immobiliare mediante politiche di incremento dei tassi d’interesse significa destabilizzare i bilanci delle banche, che hanno registrato nei loro bilanci, appunto, garanzie ipotecarie molto più elevate che ora devono essere rivalutate al ribasso. Ricordate che nel nostro paese si contano quasi 200.000 nuclei familiari che non sono stati in grado di pagare almeno una rata di recente, e presto la situazione potrebbe deteriorarsi ulteriormente se i tassi rimarranno elevati. Quasi metà di questi 200.000 nuclei, attenzione, non singoli, famiglie, che sono formate da più individui, potrebbero incontrare gravi difficoltà, e si stima, sempre secondo dati della Fabi, che 990.000 famiglie italiane non saranno più in grado di estinguere il prestito. Secondo un’indagine di facile.it, si calcola che le rate dei mutui siano diventate più onerose fino al 65%. Attualmente si osserva che le famiglie italiane, come è logico aspettarsi, abbiano tentato di rinegoziare un finanziamento con la propria istituzione bancaria. Ve lo dico nuovamente, non riuscirete mai a negoziare a discapito di condizioni favorevoli per la banca, un finanziamento con la stessa banca o lo stesso istituto. Dovete cambiare istituto di credito, perché? Perché l’istituto B, al quale vi rivolgerete, avrà maggiore interesse ad acquisire un nuovo cliente, attrarre da conti correnti, stipendi, eccetera, e quindi potrà offrirvi una surrogazione o una rinegoziazione. Al momento, sempre secondo dati di facile.it, sembra che solo sette mutuatari su cento si siano rivolti all’ente per la surrogazione. In questo contesto, se dovete surrogare, fate attenzione che all’interno del nuovo accordo di finanziamento non siano presenti clausole che impediscono di poter contestare in futuro la banca con cui avete stipulato un contratto di mutuo, magari a tasso variabile in passato, poiché sono state giudicate nulle le clausole relative agli Euribor, dunque una buona parte dei finanziamenti firmati con Euribor, che quindi si applica al tasso variabile, sono stati considerati invalidi, e sarebbe necessario attivare un insieme di procedure per recuperare il danno subito. Ricordate che l’immobiliare è uno dei principali pilastri del PIL dell’Unione Europea, del vecchio continente, e considerate che stiamo assistendo di fatto a un autolesionismo finanziario nel più completo silenzio. Parlavamo di crisi bancaria e crisi finanziaria, i dati ci portano ora anche all’Italia, e discutiamo dell’Italia e delle sue banche, ma recentemente l’attenzione di Goldman Sachs si è focalizzata sul mercato americano. Vi ricordo ancora, le conseguenze su grandi istituti di credito, sia grandi che piccoli istituti di credito occidentali, se si verifica, e avviene un fallimento in Germania, Francia, o negli Stati Uniti, possono riflettersi sulle banche non estere, anche sulle banche italiane. Ecco perché vi porto anche questo tipo di informazioni. Insomma, Goldman Sachs si è concentrata su un’analisi del mercato americano, conta circa 10.000 miliardi, 10.000 miliardi di dollari di finanziamenti commerciali, che sono destinati a scadere quest’anno e il prossimo. Un’altra agenzia di valutazione, Fitch, che viene citata da Reuters, ci informa che i tassi di inadempienza, scusate, sui titoli garantiti da ipoteca commerciale, dovrebbero, di inadempienza, cioè non riescono a onorare, dovrebbero aumentare solo nel 2024, allo 8,1%, cioè 8 finanziamenti su 100 potrebbero non essere saldati nel 2024. Riguardo all’Italia, Citibank, un’altra grande banca americana, riferisce che l’interesse degli investitori è principalmente concentrato sull’esposizione di UniCredit, data la sua presenza in Austria e in Germania, e alla segnalazione di esposizioni specifiche, come quelle di Signa. Signa è una banca che ha fallito, e la Germania e l’Austria vengono citate rispetto alle esposizioni di UniCredit, perché sono due paesi che stanno affrontando, da un punto di vista di crisi immobiliare, di collasso immobiliare, condizioni molto più gravi rispetto all’Italia. Le principali, inoltre, aggiungono, insomma, per placare un po’ gli animi, banche italiane hanno un’esposizione limitata al settore immobiliare commerciale; in questo caso, si afferma che solo UniCredit indica in 36 miliardi di euro di prestiti al settore delle costruzioni immobiliari, costruzioni e immobiliare, che corrisponde a circa l’8% dei portafogli prestiti, ma non è tanto la questione UniCredit, Intesa, chiunque sia, il punto è che ci troviamo di fronte a una situazione catastrofica, dal punto di vista immobiliare, e le ricadute sulle banche che operano all’interno dell’Unione Europea o a livello mondiale, possono riflettersi rapidamente, creando una crisi anche nel nostro paese. Devo, per l’ultima volta, evidenziare il dato negativo che ho presentato nell’ultimo mese, dove abbiamo fatto un aggiornamento sulla situazione delle banche e i rischi che stanno correndo, su BNP Paribas, che ho citato proprio in questo precedente video, che ha circa 60 miliardi di euro di esposizione al default, esposizione al fallimento, al settore immobiliare commerciale, 60 miliardi di euro, cioè quasi il doppio dell’esposizione di UniCredit, 60 miliardi per la banca francese che, ripeto ancora, sta affrontando un vero e proprio tracollo sulle borse europee.