Nell’articolo di oggi cercheremo di capire cos’è una cartolarizzazione e quali implicazioni comporta. Questa affascinante alchimia finanziaria in cui i “maghi delle banche” e i loro fedeli scudieri negli SPV (Special Vehicle Purpose) trasmutano l’ordinario piombo dei debiti immobiliari in luccicante oro per gli investitori.

Signori e signore, tenetevi forte i portafogli, mentre sveliamo come gli astuti banchieri, con un pizzico di sarcasmo e una risatina sotto i baffi, impacchettano i vostri mutui – sì, proprio quei debiti che vi costringono a svegliarvi ogni mattina per andare a lavorare – in scintillanti pacchetti che vendono poi agli investitori come se fossero la nuova frontiera dell’El Dorado finanziario.

Oh, e attenti a non perdervi nei dettagli! Il diavolo si nasconde proprio lì, tra clausole complesse e prospectus che farebbero arrossire anche il più navigato degli avvocati. Tutte queste informazioni, però, sono solo per coloro che osano domandare; il resto di noi comuni mortali dovrebbe semplicemente sorridere e accettare che questi prodotti “innovativi” stanno sorreggendo l’economia come Atlas… o almeno così ci viene detto.

Perché, vedete, mentre vi illudono con parole come “diversificazione del rischio” e “liquidità aumentata”, potrebbe sfuggirvi il fatto che il castello di carte è sostenuto dalla semplice promessa che qualcuno, in qualche parte del mondo, pagherà il proprio mutuo. E se non lo fa? Beh, non c’è problema: c’è sempre qualche altro ingenuo investitore o, perché no, il buon vecchio stato pronto a raccogliere i cocci.

Quindi, lasciate che vi porti nel nebuloso mondo della cartolarizzazione.

I titoli emessi sono generalmente noti come titoli di cartolarizzazione (Asset-Backed Securities, ABS, o in alcuni casi, Mortgage-Backed Securities, MBS, quando si tratta di mutui immobiliari).

Normativa in Italia

In Italia, il principale riferimento normativo per la cartolarizzazione degli asset è la legge 130 del 30 aprile 1999. Questa legge ha introdotto la possibilità di creare veicoli di cartolarizzazione (Special Purpose Vehicle, SPV) per l’emissione di titoli basati su attivi immobiliari. Dal 1999, la normativa ha subito varie modifiche ed integrazioni, tra cui il decreto legislativo n. 91 del 24 giugno 2014 che ha implementato la direttiva europea 2011/61/UE in materia di gestori di fondi di investimento alternativi.

Questa normativa individua le ReoCo (RealEstateOwnedCompany), società di capitali che si occupano esclusivamente di acquisizione, gestione e valorizzazione di assetimmobiliari con lo scopo di assicurare i crediti scaturiti dalle pratiche di cartolarizzazione. Le ReoCo possono svolgere l’attività di cartolarizzazione in proprio o attraverso ulteriori società veicolo d’appoggio, a cui è concesso di rilevare, in toto o in parte,i debiti originali e le proprietà immobiliari che fungono da garanzia per i finanziamenti oggetto della cartolarizzazione.

Normativa Europea

A livello europeo, dopo la crisi finanziaria del 2007-2008, l’UE ha implementato una serie di regolamenti per rafforzare il mercato della cartolarizzazione. Il Regolamento (EU) 2017/2402, noto come STS (Simple, Transparent and Standardized), è uno di questi, e mira a fornire un quadro per la cartolarizzazione che sia semplice, trasparente e standardizzato per ridurre i rischi e rafforzare la protezione degli investitori.

I proventi e le somme, in qualsiasi modo derivanti dagli asset immobiliari acquisiti, costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società veicolo e sono destinati al rimborso dei titoli obbligazionari emessi e agli eventuali pagamenti periodici derivanti dai flussi di reddito generati dagli immobili, come pagamenti di affitto o rimborsi di mutui.

Un esempio concreto è la cartolarizzazione di mutui immobiliari residenziali (RMBS – Residential Mortgage-Backed Securities) o di mutui immobiliari commerciali (CMBS – Commercial Mortgage-Backed Securities). E così, signori e signore, ci troviamo alla fine del nostro viaggio nel tenebroso tunnel della cartolarizzazione, dove i beni immobili e mobili vengono trasformati in pile scintillanti di titoli. Ma prima di chiudere il sipario, diamo un’occhiata ai rischi e ai benefici che questo mondo finanziario riserva.

La cartolarizzazione è una strategia che può trasformare il più umile degli immobili o dei beni mobili in una fonte di reddito perpetuo, ben lontana dai guai del possesso diretto.

Ma non è un gioco adatto a tutti: i piccoli investitori devono navigare con cautela in queste acque, consci del fatto che la turbolenza non è segnalata da onde in superficie. Per raccontarla in modo fiabesco, la liquidità scorre a fiumi, i libri contabili cantano canzoni di prosperità e tutti sembrano vincere… finché la musica non si ferma. Il rischio di default, infatti, non si estingue con la trasformazione del debito in titoli; semplicemente si trasferisce, talvolta si maschera, spostandosi lungo la catena finanziaria fino a raggiungere investitori talvolta ignari o mal consigliati.

E il rischio sistemico, quello che ha scosso le fondamenta dell’economia mondiale nella crisi del 2007-2008, non è scomparso. È semplicemente entrato in un letargo vigilato, pronto a risvegliarsi alla prima serie di default non previsti.

Quindi, cari lettori, prima di cadere sotto l’incantesimo dei titoli cartolarizzati, ricordatevi di leggere tra le righe. Perché, nel mondo brillante della cartolarizzazione, l’unica certezza è che il gioco è fatto per chi conosce bene le regole, e spesso sono scritte in caratteri così piccoli che solo i maghi possono leggerle!