Ad esclusione del 2020, segnato dalla pandemia, la Cina ha registrato una crescita superiore al 5% per oltre tre decenni, affermandosi a tutti gli effetti come una superpotenza. Ultimamente, però, diversi analisti sostengono che Pechino avrà difficoltà a mantenere questi ritmi di crescita. Proprio di recente, cinque grosse istituzioni finanziarie internazionali hanno ridotto le prospettive di crescita del PIL cinese per il 2023, portandole sotto il livello del 5% individuato dal leader Xi Jinping. Un numero sempre maggiore di specialisti non considera questa come una battuta d’arresto occasionale, ma l’indizio di un cambiamento di grande portata. Secondo il Wall Street Journal, “l’apice economico cinese è alle spalle” e la nazione “è sommersa dal debito”, accumulato da aziende, governo e enti locali, che ammonta a oltre il 300% del PIL. La crisi nel settore immobiliare è chiaramente un campanello d’allarme. Giganti come Evergrande, Country Garden e altri protagonisti del settore stanno vacillando sotto l’enorme fardello dei debiti maturati durante gli anni di intensa urbanizzazione. Il caso di Evergrande ne è un chiaro esempio. In Cina è conosciuto come Hengda, ma useremo Evergrande poiché è il loro nome in inglese. Il colosso dell’edilizia cinese, ha subito un drammatico declino del suo valore azionario nella Borsa di Hong Kong, perdendo oltre l’80% del suo valore. Dopo un periodo di ben 17 mesi di stop alle contrattazioni, il prezzo delle sue azioni si avvicina adesso al centesimo di dollaro, relegando l’azione nella categoria delle Penny stock. Tutto ciò fa seguito a un deficit riportato di 4,5 miliardi di dollari nel 2023 e a un pesante debito accumulato di 81 miliardi nel 2022. Come se non bastasse, lo scorso 21 luglio, Xu Jiayin, il fondatore dell’azienda, ha comunicato le sue dimissioni dal ruolo di CEO. Sicuramente non un buon segno. Negli scorsi giorni, Evergrande nota per essere tra le imprese con il maggiore livello di indebitamento a livello globale con debiti che ammontano a oltre 330 miliardi di dollari, ha intrapreso misure legali negli USA invocando il Chapter 15 per la protezione dal fallimento ed è ora in attesa che le corti di Hong Kong e delle Isole Cayman si pronuncino sul suo piano di ristrutturazione del debito, per un valore prossimo ai 32 miliardi di dollari. Uno dei più grandi nella storia delle ristrutturazioni di debiti Corporate. La società si è trovata in questa situazione emergenziale con una grande necessità di cash, al punto che sembra stia vendendo il suo ufficio di Hong Kong a un concorrente poco dopo averlo completato. 

Questa vendita non sarà sufficiente per saldare i debiti, ovviamente, ma la liquidità potrebbe aiutare a rallentare il crollo delle azioni… Ma cerchiamo di capire perché, in prima istanza, Evergrande si trovi in questa situazione. Il mercato immobiliare cinese è stato in crescita per così tanto tempo, come potrebbe mai accadere un tale disastro? Esistono svariate storie che vedono Evergrande corrompere funzionari locali nella provincia di Guangdong per ottenere prezzi più bassi per la terra su cui voleva costruire. Non è improbabile: la corruzione del governo locale è stata combattuta duramente da Xi Jinping perché era enorme. Ci sono anche prove che Evergrande, in passato, abbia puntato molto sulla costante crescita dei prezzi nel mercato immobiliare per convincere gli acquirenti a stipulare mutui e acquistare case, convinti che la casa sarebbe aumentata di valore al punto che il mutuo contratto sarebbe risultato poco impegnativo. Abbiamo articoli del 2016 che ne parlano, ma ciò non significa che non sia accaduto ancora in precedenza, o che non accadrà in futuro. E neanche che Evergrande sia l’unica azienda a comportarsi così. Chiunque abbia cercato una casa in Cina sa che ci sono molti fattori da considerare. Chiunque acquisti una nuova casa sa che non ci vivrà per almeno 1 o 2 anni dal momento dell’acquisto. Questo perché le abitazioni vengono vendute ancor prima di essere ultimate, e vanno pagate completamente in via anticipata. Tutto ciò che l’acquirente riceve è un modello in scala, una spiegazione dello sviluppo nell’area e del suo potenziale di crescita futura, una visita in un appartamento campione e una bella pacca sulla spalla. Ricordiamoci che in Cina, matrimonio e acquisto di casa sono tecnicamente concomitanti, e spesso le generazioni più giovani chiedono aiuto ai genitori per poter raccimolare il più possibile. Di conseguenza, i giovani si sentono sempre più impotenti di fronte alla costante crescita del mercato immobiliare. Alcuni temono che i loro stipendi non stiano crescendo abbastanza velocemente e cercano di investire tutto nelle loro carriere; altri si arrendono. In entrambi i casi, molti sentono di non essere in grado di affrontare le responsabilità dei figli, motivo per cui anche l’eliminazione delle limitazioni sul secondo e terzo figlio non ha cambiato molto. Se vogliamo capire cosa intende fare la Cina, dobbiamo guardare non solo alla sua gente, ma anche a ciò che il governo ha in mente. Da tempo si studiano strategie per prevenire l’invecchiamento della popolazione e per evitare una crisi demografica come quella italiana e giapponese. In breve, rendere l’acquisto di un’abitazione non un lusso ma un obiettivo raggiungibile, è solo uno dei fattori che aiuterà ad evitare una catastrofe demografica tra 20-30 anni. Bisogna mettere insieme i pezzi del puzzle per capirne la storia e quali mosse potrebbe intraprendere il governo. Nel 2017, al 19° Congresso del Partito Comunista Cinese, Xi Jinping ha detto: “Non dobbiamo dimenticare che le case sono fatte per viverci, non per speculare.” Secondo la nostra visione, è improbabile che il governo faccia di tutto per salvare un’azienda che ha chiaramente speculato in grande stile. Sarebbe un segnale chiaro a tutti i concorrenti di Evergrande: “Spendi pure soldi di privati in progetti che non sai se renderanno, il governo sarà sempre pronto a salvarti alla fine!” Il governo ha, dunque, deciso di dedicarsi alla stabilizzazione di un mercato che da solo può scuotere oltre un quarto del PIL cinese ed avere ripercussioni sull’economia mondiale. Ricordiamoci che la Cina è la più grande economia del mondo, al pari degli USA. Quando gli Stati Uniti hanno subito un duro colpo nel 2008, il danno si è diffuso in tutto il mondo, e la Cina ha preso appunti. Il fatto rimane che il peso del settore immobiliare nell’economia cinese è immenso e lavorarci su non sarà né indolore né veloce. L’impronta del settore immobiliare cinese è diventata così grande, con un impatto della produzione immobiliare e dei servizi immobiliari sul PIL del 29%, che assorbire un significativo rallentamento del settore immobiliare influenzerebbe notevolmente la crescita complessiva, anche in assenza di una crisi finanziaria. 

Wang Zichen di Xinhua (uno dei giornali più importanti della Cina), insieme ai suoi colleghi, ha tradotto in inglese un documento del Ministero per lo Sviluppo Rurale e Urbano datato 30 agosto 2021. Il titolo, più o meno, è “Sulla prevenzione di demolizioni su larga scala e sulla conseguente costruzione nei progetti di rinnovo urbano”. Citerò parte della loro traduzione: “Tuttavia, in alcuni luoghi si è manifestata la tendenza a continuare a fare affidamento su progetti immobiliari eccessivi e su una tendenza alla demolizione e costruzione su larga scala, mostrando una ricerca miope di guadagni rapidi, che ha portato alla demolizione di vecchi edifici, al trasferimento degli abitanti e all’abbattimento indiscriminato di alberi secolari.” In pratica, il ministero è un po’ alterato a causa della mancanza di una visione a lungo termine in alcune aree della Cina. Questo modo di lavorare porta entrate a breve termine, ma non necessariamente a beneficio dell’area. Potresti anche stampare soldi e credere di diventare più ricco. Per fare un esempio stupido, un governo locale potrebbe prendere un’area residenziale di 40.000 metri quadrati, vendere il terreno ad una società come Evergrande, che pagherà per i costi di demolizione e trasloco degli abitanti, così come per tutti i lavori di costruzione, semplicemente per aumentarne il prezzo di vendita. Una casa nello stesso posto di prima costerà di più. Magari sarà più nuova, ovviamente, e il progetto porterà lavoro a molte persone. Gli abitanti originali saranno felici perché vivranno in una casa nuova che vale di più sul mercato. Il governo riceverà soldi e sarà felice. Gli investitori si faranno una bella doccia con i soldi dei nuovi acquirenti e saranno felici anche loro, ma “alla fine della fiera” si sta sostituendo un’area residenziale con… un’area residenziale più costosa. Quindi cosa è davvero cambiato? Ne è valsa la pena? Chiunque è in grado di capire come, di volta in volta, questo meccanismo non faccia altro che gonfiare i prezzi ed aumentare le dimensioni della bolla. Il governo centrale ha preso in mano la situazione e ha deciso che: In linea di principio, all’interno di una certa area o progetto di rinnovo urbano, l’area demolita non deve superare il 20% dell’area di costruzione totale. Come se non bastasse, aggiungono: “Mantenere un trattamento prudente e tutelante degli edifici già esistenti in base alla classificazione e attuare un rinnovo e una micro-ristrutturazione su piccola scala, graduale e organica. Si propone di sfruttare appieno l’attuale patrimonio (di edifici), incoraggiare la manutenzione, la riparazione e il rafforzamento degli edifici esistenti, migliorare le strutture e le apparecchiature e migliorare i livelli di sicurezza, applicabilità e risparmio energetico.” 

Nota: Questa figura mostra l’impatto delle attività legate al settore immobiliare sul PIL totale in Cina, Stati Uniti, Regno Unito, Germania, Francia, Spagna, Paesi Bassi, Finlandia, Irlanda, Giappone e Corea. Fonte: Rogoff e Yang (2021). 

Wang Zichen di Xinhua (uno dei giornali più importanti della Cina), insieme ai suoi colleghi, ha tradotto in inglese un documento del Ministero per lo Sviluppo Rurale e Urbano datato 30 agosto 2021. Il titolo, più o meno, è “Sulla prevenzione di demolizioni su larga scala e sulla conseguente costruzione nei progetti di rinnovo urbano”. Citerò parte della loro traduzione: “Tuttavia, in alcuni luoghi si è manifestata la tendenza a continuare a fare affidamento su progetti immobiliari eccessivi e su una tendenza alla demolizione e costruzione su larga scala, mostrando una ricerca miope di guadagni rapidi, che ha portato alla demolizione di vecchi edifici, al trasferimento degli abitanti e all’abbattimento indiscriminato di alberi secolari.” In pratica, il ministero è un po’ alterato a causa della mancanza di una visione a lungo termine in alcune aree della Cina. Questo modo di lavorare porta entrate a breve termine, ma non necessariamente a beneficio dell’area. Potresti anche stampare soldi e credere di diventare più ricco. Per fare un esempio stupido, un governo locale potrebbe prendere un’area residenziale di 40.000 metri quadrati, vendere il terreno ad una società come Evergrande, che pagherà per i costi di demolizione e trasloco degli abitanti, così come per tutti i lavori di costruzione, semplicemente per aumentarne il prezzo di vendita. Una casa nello stesso posto di prima costerà di più. Magari sarà più nuova, ovviamente, e il progetto porterà lavoro a molte persone. Gli abitanti originali saranno felici perché vivranno in una casa nuova che vale di più sul mercato. Il governo riceverà soldi e sarà felice. Gli investitori si faranno una bella doccia con i soldi dei nuovi acquirenti e saranno felici anche loro, ma “alla fine della fiera” si sta sostituendo un’area residenziale con… un’area residenziale più costosa. Quindi cosa è davvero cambiato? Ne è valsa la pena? Chiunque è in grado di capire come, di volta in volta, questo meccanismo non faccia altro che gonfiare i prezzi ed aumentare le dimensioni della bolla. Il governo centrale ha preso in mano la situazione e ha deciso che: In linea di principio, all’interno di una certa area o progetto di rinnovo urbano, l’area demolita non deve superare il 20% dell’area di costruzione totale. Come se non bastasse, aggiungono: “Mantenere un trattamento prudente e tutelante degli edifici già esistenti in base alla classificazione e attuare un rinnovo e una micro-ristrutturazione su piccola scala, graduale e organica. Si propone di sfruttare appieno l’attuale patrimonio (di edifici), incoraggiare la manutenzione, la riparazione e il rafforzamento degli edifici esistenti, migliorare le strutture e le apparecchiature e migliorare i livelli di sicurezza, applicabilità e risparmio energetico.” In pratica: smettete di costruire nuove strutture e progetti e fate un po’ di manutenzione, usando ciò che avete e smettete di abbattere e costruire roba tutto il giorno. E: “Per gli edifici da demolire, dobbiamo rafforzare la valutazione e la verifica, sollecitare e attuare rigorosamente le procedure di approvazione in conformità con le relative normative.” Ovvero: non pensate che non verremo a controllare. Continuando: “L’aumento annuale dell’affitto delle case in affitto in città non deve superare il 5%.” Sono abbastanza sicuro che chiunque stia pagando un affitto o affittando ad altri capirà quanto sia potente questa singola frase, e cosa ci dice sul governo cinese. Ecco un altro paio di cose che accennano al cambio di rotta: “Mantenere le caratteristiche della città. Non dovremo distruggere la topografia. Non dovremo abbattere o spostare vecchi alberi o alberi esistenti con caratteristiche paesaggistiche. Non dovremo scavare montagne o riempire laghi. Non dovremo cambiare o invadere arbitrariamente fiumi e laghi. Non dovremo ricostruire arbitrariamente parchi con valore storico. Non dovremo cambiare arbitrariamente i nomi dei vecchi luoghi.” In pratica, l’era del costruire solo per costruire sta giungendo al termine. La deflazione di una bolla è molto difficile, ma la Cina non ha carenza di progetti in cui può indirizzare gli investimenti che prima sarebbero affluiti verso il settore immobiliare. La produzione industriale è molto forte, e il settore dei servizi è in crescita. Soprattutto, hanno un enorme mercato interno. Certamente l’economia non sarà forte come in passato, ma la Cina è sempre meno una nazione in via di sviluppo, ed è normale che la crescita sia più lenta. In conclusione, la risposta alla domanda è: sì, la Cina rischia una crisi. Ma non è solo a causa di Evergrande. Molti nel settore immobiliare giocano con lo stesso modus operandi di Evergrande. Crediamo che Evergrande diventerà un esempio per regolamentare l’intero mercato. Anche stando alle parole rilasciate da alcuni Asset Manager, i debiti di Evergrande & co «non comportano un rischio sistemico». Non esiste insomma il pericolo di una «nuova Lehman» asiatica perché il legame fra banche e gruppi immobiliari, fortunatamente sembra non essere così stretto. 

Ciò nonostante, il caso Evergrande non è assolutamente da sottovalutare poiché potrebbe innescare un periodo di recessione economica all’interno della Cina, oltre a poter potenzialmente produrre un effetto a catena che coinvolgerebbe altre società immobiliari come Country Garden. Country Garden, uno tra i maggiori player del real estate cinese, ha fatto scalpore dopo il suo crollo in borsa del 14 agosto, con le sue azioni a Hong Kong che hanno subito una perdita del 19%. Solo nella prima metà di agosto, l’entità immobiliare ha visto dimezzare il suo valore di mercato, e per la prima metà dell’anno sono state prospettate perdite fino a 7,5 miliardi di dollari. Con un debito che sfiora i 200 miliardi, a metà mese, il conglomerato guidato da Yang Huiyan, una delle figure femminili più abbienti d’Asia, non è riuscito a saldare i coupon obbligazionari per 22,5 milioni di dollari. Il 16 agosto, dopo una ripresa del 2,5%, ha annunciato che “attualmente ci sono notevoli dubbi sul rimborso” di tre bond nazionali. “Un eventuale inadempimento avrebbe un impatto sul mercato immobiliare cinese maggiore del crollo di Evergrande, poiché Country Garden ha quattro volte il numero di progetti,” ha scritto l’analista di Bloomberg Intelligence, Kristy Hung, in un recente report. “Una qualsiasi crisi debitoria presso Country Garden avrebbe un impatto profondo sul sentimento del mercato immobiliare cinese e potrebbe indebolire notevolmente la fiducia degli acquirenti nei confronti dei costruttori privati ancora solventi.” Il caso Evergrande sembra non essere un problema ingestibile, ma le conseguenze di un crollo a catena potrebbero sicuramente essere peggiori ed innescare una vera e propria crisi all’interno della nazione del dragone rosso, con potenziali conseguenze su scala globale.

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